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作者:uze哥 发布时间:2017/10/20 14:48:09 浏览:4次

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关于背景可以分为三个方面:一个是经济,这次宏观调控在经济方面还是很重要的。投资增长过快,金融、银行等方面的问题,都属于经济领域;第二个是社会,社会方面就是住宅供应结构,社会方面张力比较大,经济、金融方面张力也比较大;另外一个,资源的张力也比较大,包括环境、土地、能源。在这样的背景之下,提到这次宏观调控,确实会促使中国房地产业转型。

转型,是从产业属性的一面转到另一面,并不是每个东西都能转的,比如汽车行业就不可以,但是可以转。

房地产是一条扁担,一头挑着商品住宅,另外一头挑着公共产品。房子是商品,遵守无形的规律,又是公共产品,必须得要解决住的问题,所以我们可以不买不看电视机,但是不能没地方住。这条扁担就是挑着这两头,应该更多的从原来经济领域属性特别强,公共产品属性弱这点,往公共产品这方面去转。

住宅有投资功能和使用功能,要是一家买十套房子会引起社会公愤,要一家买了十个电视机肯定没人管,甚至买十辆车都不一定那么大的愤怒,就是因为住宅有扁担作用,有投资和使用双功能。

另外,住宅有使用功能。现在这次宏观调控打压了投资功能,或者说控制了投资。90平方米占70%这一类的住宅再加上国土资源部在土地方面的调控,就是限价,限房型,这两个条件加一起,这种房子的投资价值就不高。因此,这次宏观调控的结果会使扁担平衡。不能说房地产只有使用功能,不许有投资功能,这是不可能的。一旦买了房子,实际上就是进行了投资。

为什么说房地产是个扁担呢?因为它在产业链上连接了上游下游的产业,比如上游,钢铁、水泥、能源。现在说它们产能过剩,2005年我国在全世界只占了4%的GDP总量,但是消耗的水泥是40%,钢材31%,氧化铝20%多。这些东西都出口了吗?很多没有,都在国内消耗了,房地产消耗就是很大一块,所以说,房地产是在上游联系了一大堆产业。

房子建成了以后又联系到下游一大堆产业,家装、家具、电器、汽车,汽车还得装到车库里,这又是一大堆。因此,又有一种说法,认为房地产不仅仅是支柱产业,而且是主导性的支柱产业,就是因为它连就是说他们的课下时间http://calwj.m.gan.user.ka.9uli.com接上下游的产业链太长。它是一个扁担,所以要转的话,我觉得就是应该把产能过剩这块消化掉,转到产业链的下游刺激内需,使我们经济能够平衡,不应该往上游去推动产能过剩,现在作为银行来讲,投资流动性过强,和内需消费也是一种矛盾,所以要往这边转。

最后一个转型:房地产是城市化当中的一条扁担。比如说,最近的开发企业在观望,找地,开发量减少,农民工因此受不了了,农民工进城找不着活干,这也就不和谐了。流向城市的很大一部分农村人口的就业是和房地产有关的。另一面,房地产同时又造就了住宅,形成了新的城镇,促使了城镇化。按照国际上通用的说法,现代化就等于工业化加城镇化,只有工业化加上城镇化才等于现代化。所以在工业化的过程当中和城镇化快速发展的过程当中,它又是一条扁担,你没有城镇化这条路中国就到不了现代化,换句话说,如果九亿农民中的相当一部分没有到现代化,甚至也到不了城镇,要说转型,怎么转呢?转型应该更多的倾向于中小城镇,更多的有利于社会主义新农村建设,不这样转的话,中国整个社会就没办法往前发展,经济到了这一步,所以我觉得提到转型,从这头转到这头,它是一个扁担挑的两头。

关于和谐问题,这是个比较重要的问题,上级屡屡要研究一些问题,其中有一个就是中国的房地产供应结构和房价,调到什么程度好,目标是什么?怎么调?宏观调控目标是什么?这就是和谐问题。因为供应结构的问题,实际上就是体现和谐社会的问题。光说调整供应结构,一会儿研究商品房,一会儿,到底目标在哪儿?调到什么地方才和谐?

关于价格,房价现在是高还是不高?有的说很高,有的说根本不高,到时候还要涨,现在持涨价理论者还挺多的。实际上确实是在涨,既然在涨价,是不是这个价格就合理?怎么叫合理?这个价格到底是不是像有些经济学家预测的会下跌30%,40%,泡沫破裂,崩盘?才对中国经济最有利,到底怎么样才合理?和谐问题是从这儿出来的,一个是结构不合理没房子住,第二个是价格太高,买不起。所有的和谐问题都是从这两点出来的。什么叫做供应结构合理?在说这个的时候一定要坚决的分成两个板块。因为,宏观调控还是各级政府起到了很大的作用,但是出台政策的时候,不管是“国八条”还是“国六条”,并没分成两个板块,什么叫两个板块?一个是全流通的商品房,另外一个就是限制流通的公共产品属性比较强的房源。目前说的房价,主要针对的都是第一块,就是商品房的房价,不包括的房价,那么这块怎么调息,按揭等等,政府政策管理的方式主要是市场化的经济手段,是与公共产品这一块的手段不一样的。

另外一块是政府应该切切实实通过宏观调控负起责任的,就是限制流通的这块公共产品。这块应该把它分成几个比例,一个就是完全没有能力购房的,完全要靠吃社会保障的,就是说最低收入的人,大概各个国家5%,这部分人口不要和房地产市场宏观调控有关系,就用廉租房,这块应该加强。

第二部分,是夹心。就是各个国家都有一个夹心层,既不属于最低保障这块,又买不起房,这部分就是政府政策性补贴群体,提供政府补贴性质的住宅。原来就是经济适用房,现在是限价房等,这块可以租,可以卖,但是一定得有政府补贴,那一定是限制流通的。美国这部分有很多限制条件,有很多税收,租金的政策,如果租的话有贴租,如果是买的话,有贴息,对开发商减免企业所得税等等。这是有限制流通的,可能要经过十五年以后,经过调整,才能进入流通领域。

所以这次宏观调控分别出政策,如果混在一起的话,永远认为房价高,但还是有人买,买的人是第一板块的。这个板块的房价降不下来的城市不少。就拿上海来说,宏观调控就从上海开始的。上海2004年的4季度开始涨价,2005年1季度涨到最高,造成去年人大会议的时候针对房价的意见很多,开始第一轮宏观调控。2004年的12月份到2005年的3月份,这4个月涨的相当多,涨了30%以上的项目是不希奇的。涨了这么多,上海的房价怎么调,“去年全国跟着上海吃药,今年上海陪全国吃药”,可是,上海吃了一年多的药,结果怎么样呢?上海并没有回到2004年12月份以前的价格。上海外环以内、内环周围降了没有?基本没有降,为什么没有降?起码这一年半之内有人在买房。所以政策要分两块,肯定有人买就有人卖,这块就是属于全流通领域,有税,有调息,用经济手段调控完全是可以的。这是关于和谐社会的第一个问题。

第二个问题,是关于价格问题,价格这个问题比较复杂,房价也应该分成两块,刚才讲的夹心层的这部分人可能占到20%,25%,然后再加上最低收入这块,充其量30%,比如说金钱等等一些方法http://www.88d.www.ag8968.com这部分人的住宅供应结构和全流通房是不一样的,所以价格也是不一样的。谈到价格的时候,有两个公式,就是在商品房领域的定价,有两个大家认为比较合理的测算方法,一个就是按照房价收入比算,但是房价收入比不是用现在国际上通用的7左右,而是根据市场销售的统计,按照中国各地的情况确定,例如选10,出来以后基本要符合市场定位。另外一个是按照房价租金比,如果比例过高这也是国际上一种关于有没有泡沫的判断,商品房的房价和租金比例也要在一个合理范围之内。例如北京某开发企业用每平方米月租金的120倍等于每平方米的售价来测算投资性购房的市场,这是商那么最终受害的人是你自己http://ag664.me品房这块的房价。这两个指标一个是按照房价收入比,一个是按房价租金比。

另外一个属于政府补贴的,这部分的价格就是另外一回事了。90平方米规则在两个板块当中体现的形态应该是不一样的,所以说和谐社会有两个事,一个是住房的供应结构,一个是价格,这两件事调好的话,可能才谈得上和谐。

(责任编辑:bqy哥)
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